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2019/11/20

基于成本、品质、进度综合平衡的跨部门成本管理协同培训

文章来源:房地产事业部 作者:邢松霞 浏览次数:

信息导读:房地产行业最根本的竞争之一就是成本的竞争,成本控制应贯穿于房地产开发全程……

房地产行业最根本的竞争之一就是成本的竞争,成本控制应贯穿于房地产开发全程,成本的下降实际上就是企业利润的增加。房地产微利时代,企业赢在成本。为了提高全面成本管控,提高跨部门成本协作,建立主动沟通机制,互相配合的模式提高部门协同管理,为企业创造更高的盈利。由房地产事业部成本招采中心主责,成本、招采、工程、设计相关人员参加,开展“基于成本、品质、进度综合平衡的跨部门成本管理协同”学习培训。


 
一、成本管理跨界协同能力构建

跨部门之间的协作,就需要打破部门壁垒,无缝衔接,化解冲突。每个部门和个人都应该学会反转思考,尊重和理解对方。一切管理都是为了经营目标的实现。下图是设计、成本、工程部门希望其他各部门需要给予的配合。


 
只有内驱型的企业才能获得发展,只有内驱型的员工才能成功。要主动、善于沟通,我为人人,人人为我,沟通贵在坦诚。协作无边界:力推交圈、协同作战。建立健全跨部门沟通机制,跨部门协调会议宗旨是打破部门壁垒,建立主动沟通机制,互相配合,快速推进相关问题解决,提高运营效率;针对专项会议沟通形式多样化,不局限于当面沟通,同时可利用视频会议、微信会议等方式远程进行;会议召开要留有痕迹,并针对关键问题形成会议纪要。

二、投资及策划阶段多专业跨部门协同

投资拿地阶段成本测算,需要营销、设计、成本、财务、项目等各方的参与,加强多部门协调与整合,明确目标成本测算编制的依据。

微利时代,要从收益、全成本与客户视角做好成本管理。客户、产品与成本匹配。成本管理由成本核算向成本策划转型,所以在产品策划阶段,就需要有成本管理的意识。不同业态(别墅、高层、洋房、商业)产品售价、销售速度、市场上同类型竞争均不同,建安成本、施工周期、施工工期、融资成本均不同,如何做到同等开发强度下,不同的产品组合价值最大?就需要设计、成本、营销、财务几个部门密切配合。

四、设计阶段多专业跨部门协同

楼盘品质主要体现在外立面、园林、大堂装修等几个关键部位。而占用较大造价的结构、电力等一般都是隐蔽工程,不会被客户直接观察和体会到。好钢用在刀刃上,合理投入有利于品牌建设,有利于销售溢价。在总成本不变的前提下,合理地分配,从而使客户达到最高的满意度。成本策划的重要导向是将成本投放在客户愿意买单的地方。客户的敏感点在哪里,成本的关注点就要在哪里?产品设计阶段,限额设计是重点,确立各专业模块标准做法,用”带单(单方造价)设计”手段进行成本控制;而设计阶段一切成本资料的使用都需要成本部密切配合。


 
五、招标采购及施工阶段多专业跨部门协同

地产企业的竞争实质上已是供应链的竞争,开发商与供应商由买卖转为战略支持。招标采购计划先行,标段划分、施工范围与界面划分,材料供应(甲供、甲定乙供、自行购买)划分等。需要设计部提供完善的图纸、确定重要材料样品,工程部确定施工顺序、进场时间及施工范围。在项目运营阶段建立成本分析预警机制,建立成本台账,通过OA系统随时输入新签合同金额、签证金额、变更金额、结算金额,然后与目标成本进行对比。这个阶段需要工程部与成本部充分沟通,及时了解现场的变更、签证情况,实时变更目标成本,使项目的成本及利润在可控范围内。同时成本的变化可以用来指导设计和施工。